8 (812) 912-94-94
Санкт-Петербург
c 09.00 до 21.00

Шаповалов Николай Павлович - юрист, ведущий эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге. Помощь при покупке и продаже недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа заложенной квартиры, комнаты.

Продажа заложенной квартиры, комнаты, имеет ряд особенностей. Продажа заложенной квартиры происходит 2 путями:

1. Покупатель покупает обремененную квартиру, и расчитывается с банком по кредиту.

2. Покупатель гасит ипотеку заложенной квартиры, банк выдает согласие на снятие обременения, и регистрация квартиры и снятие обременения регистрируются одновременно.

Обращение взыскания на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

Действующее законодательство предусматривает два этапа реализации права залогодержателя (кредитора) на удовлетворение своих требований:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество.

2.  Реализация заложенного имущества. При этом второй этап не может наступить без
соблюдения процедур первого этапа.

Основание для обращения взыскания на заложенную квартиру - не исполнение или не надлежащее исполнение заемщиком обеспеченного залогом обязательства. Допущенное заемщиком нарушение должно быть значительным и размер требований кредитора, возникших вследствие такого нарушения, должен быть соразмерен стоимости заложенного имущества. В противном случае в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

При ипотеке принудительное обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только по решению суда.

Без судебного разбирательства обратить взыскание на имущество можно если стороны договора об ипотеке договорятся о такой процедуре обращения взыскания и оформят свою договоренность отдельным соглашением.

3.  Случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по
решению суда:

• для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (в том числе - нельзя обратить взыскание во внесудебном порядке на государственное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения);

•   предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

• залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Особым документом, при оформлении отношений залога является закладная, которая является именной ценной бумагой. Положения о закладной отражены в законе РФ «Об ипотеке». Закладная может передаваться третьим лицам, причем в договорах залога всегда указывается, что согласие должника на передачу закладной не требуется.

Обращение взыскания на заложенное имущество является длительной и волокитной процедурой из-за длительности судебных разбирательств и исполнительного производства.

Для поиска покупателя на обремененную квартиру, изучите стоимость квартир на рынке недвижимости.

Право на реструктуризацию   долга, не закреплено в законодательстве. Поэтому банк иногда отказывает заемщикам в реструктуризации долга. Единственным решением остается продажа квартиры из под залога с обременением. Необходимо учесть сложности с реализацией залоговой квартиры на рынке недвижимости.

Многие агентства, с развитием ипотеки,  имеют опыт продаж заложенного имущества (квартиры, комнаты), с разрешения банка. Продать квартиру, комнату с обременением ипотека (заложенное имущество) выгодно как залогодателю, так и банку, чтобы избежать длительной процедуры реализации имущества с торгов.