8 (812) 912-94-94
Санкт-Петербург
c 09.00 до 21.00

Шаповалов Николай Павлович - юрист, ведущий эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге. Помощь при покупке и продаже недвижимости.

Аванс или задаток

При покупке недвижимости встает  вопрос предоплаты. Предоплата за покупку недвижимости - это некая гарантия в том, что покупатель не откажется от сделки, ведь продавец теряет время и, возможно, других покупателей.  Очень часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным результатам. Какой же договор следует заключать — об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Задаток за квартиру является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Задаток это сумма денег, которую вы отдаете продавцу, и сможете получить ее в двойном размере, если продавец вдруг передумает продавать вам квартиру.

Аванс за квартиру это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток — подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.
Если сделка не происходит, то в случае аванса — он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев,  когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В настоящее время, сумма штрафа, как правило, равна суме внесенного аванса.

В случае с задатком, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка — сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 10000 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 20000 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик — ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.                                                                                              

Соглашение о задатке составлляют в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т. д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. В случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как, если сделка не состоится, то ему возвратят деньги. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако, по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).