Не платите по ипотеке, квартиру выставят на торги

При ипотеке заклад запрещен российским законодательством.

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) должен быть обязательно зарегистрирован в государственном органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) должен обязательно содержать предмет залога и его оценку, указание стороны, у которой находится заложенное имущество и описание основного обязательства залогодателя, которое и обеспечивается залогом (его существо, размер, срок исполнения, обеспечение залогом).

Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, иные объекты недвижимости (в том числе - вторичные), как жилые (квартиры и комнаты), так и не жилые, земельные участки (с ограничениями, установленными земельным кодексом).

Оценочная стоимость определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Обращение взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

Действующее законодательство предусматривает два этапа реализации права залогодержателя (кредитора) на удовлетворение своих требований:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество.

2.  Реализация заложенного имущества. При этом второй этап не может наступить без
соблюдения процедур первого этапа.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обеспеченного залогом обязательства. Причем допущенное заемщиком нарушение должно быть значительным и размер требований кредитора, возникших вследствие такого нарушения, должен быть соразмерен стоимости заложенного имущества. В противном случае в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

При ипотеке принудительное обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только по решению суда.

Без судебного разбирательства обратить взыскание на имущество можно если стороны договора об ипотеке договорятся о такой процедуре обращения взыскания и оформят свою договоренность отдельным соглашением.

3.  Случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по
решению суда:

• для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (в том числе - нельзя обратить взыскание во внесудебном порядке на государственное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения);

•   предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

• залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Особым документом, при оформлении отношений залога является закладная, которая является именной ценной бумагой. Положения о закладной отражены в законе РФ «Об ипотеке». Закладная может передаваться третьим лицам, причем в договорах залога всегда указывается, что согласие должника на передачу закладной не требуется.

К сожалению обращение взыскания на заложенное имущество является длительной и волокитной процедурой из-за длительности судебных разбирательств и исполнительного производства.

Многие агенства, с развитием ипотеки,  имеют опыт продаж заложенного имущества (квартиры, комнаты), с разрешения банка. Продать квартиру, комнату с обременением ипотека (заложенное имущество) выгодно как залогодателю, так и банку, чтобы избежать длительной процедуры реализации имущества с торгов.